כיצד לנהל משא ומתן עם קבלן שיפוצים?

קשה להתעלם מהמסורת הוותיקה של שיפוץ הדירה שמתחילה כבר במהלך חודש מרץ ונכנסת לתוך חופשת הפסח. מבדיקה שערכו בהתאחדות קבלני השיפוצים עולה כי 35% מהקבלנים לא נותנים את השירות ולא עומדים בלוחות הזמנים שהתחייבו בתמורה לתשלום, ובמקביל לקוחות יוצאים מנקודת הנחה שחלק מקבלני השיפוצים עלולים לעשוק אותם במחיר, מפחדים שהם לא יבצעו את העבודה לשביעות רצונם ובטוחים שיצטרכו לרדוף אחרי הקבלן כשזה לא יעמוד בביצוע העבודה שסוכמה ובלוחות הזמנים שנקבעו.

איתי שניידר מנכ"ל חברת דקל, אומר כי משום שמדובר בהוצאה כבדה יחסית, יש להתכונן אליה היטב ותכנון נכון יחסוך הן ללקוח והן לקבלן השיפוצים הרבה כסף ועוגמת נפש. דקל הינה חברה המרכזת מזה שנים את מכרזי הבניה המתפרסמים בארץ, גם לעבודות שיפוצים בהיקפים קטנים וגדולים.

כיוון שהחברה מעבדת את עלויות הבניה המתקבלות ממכרזים אלו, נותן שניידר מספר עצות ומחירים לקהל משפצי הדירות לשנת 2011:

תכנון השיפוץ:

ראשית יש לחשוב ביחד עם כל בני המשפחה מה רוצים לשפץ. ככל שנגדיר לעצמנו את היקף השיפוץ, נוכל לקבל הצעות מחיר זולות ומדויקות יותר. בשלב תכנון השיפוץ מומלץ לסייר בחנויות ותצוגות של יצרנים, לבקר דירות ששופצו ואהבנו ולעיין בירחוני העיצוב למיניהם. בשיפוץ מורכב יותר רצוי להיעזר במעצב פנים.

מכרז לקבלני שיפוץ:

את תכנון השיפוץ יש להפוך להצעת מחיר מסודרת וברורה שבנויה בצורה של סעיפים בכתב כמויות המכיל את תאור העבודה (צביעת חדר, הדבקת ריצוף וכדומה), יחידת המידה (מ"ר לדוגמא), מחיר לכמות (הכמות הנדרשת לריצוף מ"ר, או לצביעת קיר), סה"כ. רצוי לצרף להצעת המחיר שרטוטים ותוכניות ככל שנדרש. חשוב לציין כבר בבקשה להצעת המחיר את העקרונות החשובים לכם, כמו: קביעת סוגי החומרים (אם יש דרישה ספציפית ליצרן מסוים) לוח זמנים, תנאי תשלום, וכדומה.

"מומלץ מאוד לפנות לשלושה קבלני שיפוצים לפחות ולהיפגש עם כל מציע בנפרד ולנהל מו"מ בכבוד הדדי וביושר, ככל שנרד לפרטים עם כל מציע, העבודה תהיה ברורה יותר וכך נימנע מהפתעות בזמן ביצוע העבודה" - מדגיש שניידר – "כי ככל שתקבלו יותר הצעות, סביר שהמחיר לעבודה יהיה נמוך יותר".

חוזה עם הקבלן הנבחר:

אין להתחיל שיפוץ ללא חוזה כתוב וחתום !!!

החוזה יכיל את כתב הכמויות כפי שסוכם על שני הצדדים יחד עם תנאי ביצוע העבודה, כמו:

לוח זמנים – לציין במפורש את זמני העבודה ולהתייחס לקנסות על איחורים, אך יחד עם זאת המזמין חייב לאפשר לקבלן תנאי עבודה לשיפוץ נוחים (שעות הרעש, שעות המנוחה, וכדומה).

תנאי תשלום – התשלום יהיה בד בבד עם התקדמות העבודה. לא מומלץ לשלם מראש, אלא רק עם התחלת העבודות וגם אז בזהירות.

אחריות לרכישת החומרים והמוצרים – חשוב לשים לב כי בחוזה ובכתב הכמויות יהיה מצוין מי אחראי לקניית חומרי הבנייה והמוצרים (אם המזמין רוצה לקנות בעצמו את האריחים, או אביזרי המקלחת , למשל). רצוי לקבוע את האחראי שיפקח בפועל על העבודות בשטח ולא לשכוח לציין אחריות לעבודות שנעשו לפחות לשנה.

מנגנון לקביעת מחירים לתוספות והפחתות: סעיף זה תמיד מעורר את מירב הויכוחים. טבעם של שיפוצים ופרויקטים לבניה בכלל שחלק מהעבודות מתווסף(עוד חדר לצביעה, עוד קיר לחפות באריחים) ואז אנו מוצאים את עצמנו "תקועים" עם הקבלן שכבר נמצא בעבודה.

כיצד מחליטים על מחיר הוגן ? מומלץ לכתוב שבמקרה של חריגים המחיר יקבע על פי "מחירון דקל לשיפוץ דירות ומגורים" ובזה לסגור כל ויכוח עתידי.

שניידר מדגיש כי יש להקפיד שהקבלן שנבחר רשום ברשם הקבלנים בסיווג הרלוונטי: 100 – בניה, או 131 – שיפוצים, או 135 – הרחבת מבנים, ניתן לבדוק סיווג זה באתר האינטרנט של חברת דקל. יש לעשות ביטוח צד ג' במקרה ויקרה דבר מה לנכס המשופץ, או למי מהאנשים כתוצאה מהעבודה.

בתום העבודה יש לערוך רישום מסירה מסודר בו ניתן להעיר את כל ההערות לתיקון, ולעקוב אחרי תיקונם. יש לערוך חשבון סופי בהתאם לחוזה, לפי הכמויות שבוצעו בפועל. חשוב להחתים את הקבלן שקיבל את מלוא התמורה כפי שסוכמה ולהקפיד לקבל את כתב האחריות לשנה לפחות מהקבלן.

הנה מספר דוגמאות למחירי שיפוץ עפ"י  "מחירון דקל לשיפוץ דירות ומגורים":

כל המחירים אינם כוללים מע"מ.

שיפוץ חדר אמבטיה

תאור: שיפוץ יסודי של חדר האמבטיה בגודל 6 מ"ר.

מחיר עבודה: 6,300 שקל.

מחיר כלים סניטריים (אמבטיה, אסלה, כיור וברזים לאמבטיה וכיור): החל מ – 2,100 שקל.

מחיר ממוצע של אריחים לריצוף וחיפוי קירות האמבטיה הינו 60 שקל למ"ר.

זמן סביר לביצוע: מקסימום עשרה ימים.

המחיר כולל: פירוק ופינוי הרצפות, הקרמיקה, האמבטיה הקיימת, האסלה הכיור והברזים. חיפוי הקירות, ריצוף הרצפה בקרמיקה שתיבחר ע"י הלקוח, החלפת תשתית הצנרת הקיימת – 3 נקודות צנרת והרכבת הכלים החדשים, צביעת התקרה וחלק עליון של הקירות שאינו מחופה בקרמיקה.

המחיר אינו כולל: קניית הקרמיקה והכלים הסניטריים – אמבטיה, אסלה, כיור וברזים. ארון אמבטיה ושיש, פסי קישוט מורכבים, איטום הרצפה.

יש לקחת בחשבון כי רכישת הכלים הסניטריים והקרמיקה נע ממחיר של מאות שקלים עבור כלים ברמה בסיסית ועד עלות של אלפי שקלים לכלים יוקרתיים. מומלץ שהלקוח יבחר בעצמו את הכלים אשר מוצאים חן בעיניו הן מבחינת התקציב והן מבחינת עיצובם.

שיפוץ מטבח

תאור: שיפוץ מטבח באורך של 5 מ"א ארונות תחתונים ועוד 4 מ"א ארונות עליונים.

מחיר עבודה: 2,200 שקל.

עלות רכישת ארונות מטבח תחתונים: החל מ – 1,400 שקל למ"א.

עלות רכישת ארונות מטבח עליונים: החל מ – 950 שקל למ"א.

זמן סביר לביצוע: שבעה ימי עבודה.

המחיר כולל: פירוק ופינוי ארונות מטבח עם שיש והכיור, פירוק קרמיקה, התקנת כיור וברז וחיפוי קרמיקה על הקירות.

המחיר אינו כולל: רכישת ארונות מטבח והתקנתם, רכישת שיש והרכבתו, החלפת צנרת קיימת.  

צביעה יסודית של דירה קטנה בשטח של כ – 80 מ"ר (כולל הכל)

מחיר עבודה: 6,600 שקל.

זמן סביר לביצוע: עד ארבעה ימים.

המחיר כולל: צביעת שני חדרי שינה, סלון, חדר אמבטיה, שירותים ומטבח בצבע פלסטי בשתי שכבות וצביעת התקרה בסיד סינטטי הכל לאחר תיקון סדקים וחורים, צביעת 7 דלתות ומשקופים בצבע פוליאור.

המחיר אינו כולל: דירה בעלת סדקים וקילופים רבים שבה נדרש לבצע עבודת מרק (שפכטל) כללי, תקרה בגובה רב וצביעת חלונות עץ.