כך הגיעה בועת הנדל''ן גם ליישובים הכפריים

כתבתו של עו"ד גד שטילמן מהאתר YNET

העלייה המסחררת במחירי הנדל"ן בשנים האחרונות כבר הגיעה גם לישובים ולמושבים הכפריים, אך מתברר, שהיא עשויה עוד להחריף. אחת הסיבות לכך היא העובדה, שסמכויות ועדות הקבלה במושבים וישובים הכפריים צומצמו משמעותית בשנתיים האחרונות.

הנחלות והמגרשים צמודי הקרקע במושבים ובישובים הקהילתיים הם מוצר נדל"ן ייחודי, שהיצעו פוחת והביקוש אליו גואה. מיצויי מכסת המגרשים למגורים המותרת ביישובים אלה, הביאה כבר לעליית שווי מסחררת בשנים האחרונות.

כך למשל, מגרש מגורים במושבים במערב עמק חפר דוגמת בית יצחק, כפר ידידיה והדר עם - הוערכו על ידי השמאי הממשלתי לפני כשלוש שנים (ללא עלויות פיתוח) בסך ממוצע של 600-700 אלף שקל. היום מגרש בן כחצי דונם במושבים אלה, מוערך במחירים של 1.1-1.3 מיליון שקל.

אך אם לא די בניזוק זה, מתברר כי מספר החלטות שקיבל מינהל מקרקעי ישראל הביאו לצמצום ניכר בסמכויות של ועדות הקבלה בישובים, מה שעתיד להביא להגדלת הביקוש בישובים אלה ולהמשך עלייה במחירים.

שינוי גישה

רוב המושבים והישובים הכפריים מתנהלים כ"אגודות שיתופיות". בעבר, כמעט כל התושבים שגרו בישובים אלה היו חברים באגודות, וועדות הקבלה של האגודות היו עצמאיות בקבלת חברים לאגודה. זאת מתוך הכרה, שהישובים מקיימים אורח חיים חברתי ועסקי שיתופי והדדי, שמחייב קשר אישי בין החברים כמסד לחיי הקהילה.

אבל שלושה תהליכים הביאו בהדרגה לשינוי גישה זו ולשינוי בזהות הישובים. הראשון - החל מסוף שנות ה-70 החלו מושבים להקים שכונות מגורים המיועדות לבני הישוב, שנקראות הרחבות. מכיוון שבעלי הנחלות ביקשו שלא לאפשר לתושבים החדשים "שותפות" בנכסי האגודה, הם קיבלו את המתיישבים החדשים במעמד של "לא חברים".

כאשר מספר התושבים שאינם חברים בישוב גדל, קבע משרד הפנים כי הניהול המוניציפאלי יוסדר על ידי "ועד מקומי" שייבחר על ידי כלל התושבים בעלי זכות הבחירה. כך צומצמו בהדרגה סמכויות האגודה לענייניה העסקיים בלבד, בעוד שניהול חיי הקהילה עבר לוועד המקומי. כפועל יוצא צומצמה זכותה של האגודה לקבוע במוסדותיה מי מהמתיישבים בהרחבה יתקבל להתיישבות.

תהליך שני הוא שינוי בגישת בתי המשפט - אם בעבר הם תמיכה רחבה לוועדות הקבלה של האגודות ונמנעו מלהתערב בשיקול דעתן בקבלת חברים, הרי שמספר פסקי דין שינו את התמונה והגבילו את האגודות בקביעת הקריטריונים להתיישבות. כך למשל נקבע שאין להפלות את בני הלאום הערבי מהתיישבות בישובים המוקמים על מקרקעי המדינה (פרשת קעדאן נ' קציר).

החלטות חדשות

פסקי הדין הביאו לתהליך שלישי, במסגרתו קיבלה מועצת מינהל מקרקעי ישראל את החלטות 1015, 1064 ו-1195, שמגבילות את סמכות ועדות הקבלה. בהחלטות אלה נקבעו קריטריונים מצומצמים להתיישבות ומנגנון פרוצדוראלי תחת פיקוח אובייקטיבי. כך למשל נקבע, כי בישובים קהילתיים המונים מעל 500 בתי אב - המועמדים יתקבלו בדרך של מכרז, מה שביטל לחלוטין את סמכות ועדות הקבלה.

בישובים קהילתיים הקטנים מ-500 בתי אב ובאגודות שיתופיות חקלאיות שהם קיבוצים, מושבים וכפרים שיתופיים - הותירו לשיקול הדעת של ועדות הקבלה רק את הקריטריונים הבאים - היות המועמדים בגירים, בעלי יכולת כלכלית להקמת בית ביישוב ומתאימים לחיי חברה בקהילה מצומצמת.

הקביעה כי המועמד אינו מתאים לחיי הקהילה מחייבת הסתמכות על חוות דעת מקצועית. כל קריטריון אחר בדבר אפיונים מיוחדים של הישוב, כגון היות המועמד שומר מסורת בישוב דתי - חויבו באישור מראש על ידי המינהל ורשם האגודות.

החלטה 1195 קובעת הרכב אובייקטיבי לועדות הקבלה של ישובים קהילתיים, הכוללת נציג בכיר של הסוכנות היהודית, בעל תפקיד בכיר במשרד הבינוי והשיכון, נציג האגודה שיתופית, נציג המועצה האזורית ונציג התנועה המיישבת. הרכב ועדת הקבלה במושבים נותר לשיקול מוסדות האגודה.

מועמד שמועמדותו נדחתה על ידי ועדת הקבלה, רשאי להגיש ערר בכתב לוועדת ערר שהקים המינהל. ועדה זו כוללת איש ציבור, נציג רשם האגודות השיתופיות ונציג המינהל, והיא רשאית לבטל את החלטת ועדת הקבלה של הישוב.

עליה במחירי הנדל"ן

מאז הקמת ועדת הערר של המינהל, צומצם באורח ניכר מספר המקרים בהם נדחו מועמדים לרכישת מגרשים. צמצום זה חל בין היתר בשל הקושי של ועדות הקבלה להעלות על הכתב את התרשמותם הסובייקטיבית השלילית ממועמדים, ומחשש "לתביעות דיבה" בשל  טענות בעלות אופי גזעני כמו: מוצא, לאום ודת.

צמצום הסמכויות של של ועדות הקבלה עתיד להגדיל את הביקוש לרכישת זכויות בבתים צמודי קרקע, מה שיהווה גורם נוסף לעלייה המסחררת במחירי המגרשים.

מגמה זו עתידה להפוך את המושבים מקהילות סגורות המקפידות לשמור על האיכות וההתאמה של המצטרפים לקהילתן, לקהילות פתוחות לכל ובעיקר למרבים במחיר. בסופו של יום, הדבר יפגע במרקם החברתי של המושבים.

עו"ד גד שטילמן מתמחה בדיני אגודות שיתופיות ומינהל מקרקעי ישראל 

כתבתו של עו"ד גד שטילמן מהאתר YNET