כך משביחות העיריות את קופתן על חשבון מוכרי הדירות

כתבתה של שירלי ששון-עזר מהאתר כלכליסט

היזם עמוס שגב בנה 12 קוטג'ים בכפר יונה, מכר את כולם ואחרי שסיכם על המחיר עם הרוכשים גילה שהעירייה מחייבת אותו לשלם לה 75 אלף שקל על מכירת הבתים. שגב לא הבין מה מקור המס, שהרי את היטלי ההשבחה על הכשרת הקרקע למגורים הוא שילם כבר ב־1995, עת רכש את הקרקע, והללו הסתכמו בכחצי מיליון שקל.

אחרי בדיקה התברר לשגב שמקור המס החדש שהוא נדרש לשלם הוא בתוכנית עירונית שהעבירה הרשות המקומית בזמן שעבר בין רכישת הקרקע למכירת הקוטג'ים, אשר מרחיבה את זכויות הבנייה בשטח. העירייה החליטה על דעת עצמה לאפשר לבעלי הנכסים במקום לבנות מרתפים ומחסנים, והיא מאלצת את שגב לשלם כ־6,000 שקל היטל השבחה לכל קוטג' על הזכות החדשה.

שגב הוא לא היחיד שנדרש לשלם היטל השבחה על זכות בנייה שהוא לא ביקש, לא מימש ולא גילם במחיר הנכס כשמכר אותו. מוכרי דירות רבים מפרסמים את הנכס שלהם למכירה, מוצאים רוכשים, מתמקחים על המחיר, מגיעים למעמד העברת הרישום בטאבו ושם מגלים שעליהם לשלם היטל השבחה עירוני. התוכניות המשביחות מוגשות על ידי העירייה או היישוב לוועדת התכנון והבנייה המקומית כדי להרחיב את זכויות הבנייה באזורים מיושבים.

התושבים מגלים לרוב את ה"מתנה" שקיבלו רק כשהם יוזמים בעצמם בקשה להיתר בנייה, או כאמור, במעמד העברת הרישום בטאבו. גובה ההיטל, המגיע לרוב לכמה אלפי שקלים עד כמה מאות אלפי שקלים, מחושב כך: שמאי מטעם העירייה מעריך את הנכס עם מימוש תוספת הבנייה, ומסכום זה מחסירים את עלויות הבנייה של התוספת, ומחצית מהתוצאה המתקבלת מועברת לעירייה כהיטל השבחה.

העיריות שעלו על פטנט ההשבחה 

"ישנם מקרים רבים של אנשים שלא ידעו שיש באזור שבו הם מתגוררים תוכנית משביחה. הם כבר ביצעו חוזה מכירה לדירה וסיכמו מחיר עם הקונים. וכשהם מבקשים אישור מהעירייה למטרת רישום בטאבו — הם מגלים שהם חייבים בתשלום", מספר עו"ד אברהם זיו כהן ממשרד עו"ד מ.תגר. לדבריו, "התוכניות אכן משביחות את הנכס, אבל הדרישה לשלם על ההשבחה שלא בחרת בעצמך לבצעה היא בעייתית".

מבדיקת "כלכליסט" עולה כי רשויות מקומיות רבות העבירו בעשור האחרון תוכניות משביחות שיאלצו את תושביהן בתשלום היטלי השבחה. לפני שנתיים העבירה עיריית רעננה תוכנית המעניקה זכויות בנייה מוגדלות של עשרות מ"רים לבניינים בני 4–6 קומות בשכונת לב הפארק. כל אחד מבעלי הנכסים בשכונה יכל להרחיב את דירתו או את מרפסתו, וגם מי שלא עשה זאת נדרש או יידרש לשלם על הזכות הזו היטל השבחה.

תוכנית דומה הועברה בפתח תקווה לפני כעשר שנים. כל בעלי הנכסים בעיר קיבלו זכויות נוספות לבניית שטחי שירות כמו מחסנים וממ"דים, חניות, חדרים על הגג ומרתפים. מאז הועברה התוכנית מגיעות לעירייה פניות רבות של תושבים המוחים על המס שהם נדרשים לשלם. מהעירייה מוסרים לאותם תושבים את התשובה הבאה: "אין לנו כוונה לחזור מההחלטה שנקבעה. אנשים יכולים להשביח את הנכסים שלהם ולהרוויח".

השכונה הצפון תל אביבית רמת החי"ל עברה בשנת 2000 תוכנית המגדילה את זכויות הבנייה על גגות ומרתפים ברחוב נמירובר. זוג שבבעלותו היתה דירה באזור חתם על חוזה למכירתה, ורק אז גילה כי במקום חלה התוכנית החדשה. מקרים דומים אירעו גם בהרצליה ובכפר שמריהו, שם הועברה תוכנית המאפשרת תוספות בנייה בחלל גגות הרעפים לכל בעלי הנכסים.

המפתח לשינוי מחכה ברפורמת התכנון

אז איך הרשויות המקומיות מעבירות תוכניות משביחות בלי ידיעת התושבים וכופות עליהם תשלום היטל? מתברר שהחוק מחייב לפרסם את דבר התוכנית, כמו מרבית הודעות התכנון והבנייה, בשלושה עיתונים. מי שלא פתח את אחד העיתונים ביום שבו פורסמה התוכנית לא ידע על קיומה.

יתרה מכך, לפעמים נוצרים מקרים אבסורדיים שבהם זכויות הבנייה הנוספות מוענקות לבניין כולו, ולצורך מימושן יש להשיג את הסכמת כל הדיירים ולבנות יחדיו. גלעד המאירי, מנכ"ל פירמת השמאות אהוד המאירי ושות', מספר כי בניינים תל אביביים מקבלים זכויות לבנייה על הגג. זכויות אלו מטילות היטל השבחה על כל בעלי הדירות, אף שאלו המתגוררים בקומות התחתונות יוכלו לממש את הזכות להשבחה רק אם כל הבניין ישקיע בבנייה ויחלק את הרווחים.

בעיה נוספת טמונה בשאלה מי יישא בעלות היטל ההשבחה. במקרה שבו נמכרת דירה שבה לא השתמש המוכר בזכויות הבנייה, הוא ירצה לגלגל את ההיטל לפתחו של רוכש הדירה. אולם לפי החוק, המוכר הוא זה שמחויב לשלם את היטלי ההשבחה. אצל היזם עופר שגב מכפר יונה המצב בעייתי עוד יותר - לא מאשרים לו להעביר את הבעלות לרוכשי הקוטג'ים עד שלא ישלם את ההיטל. "גיליתי את זה רק אחרי שגמרתי את הבנייה והקונים כבר נכנסו לדירות", הוא מספר, "אני לא יכול לבוא לרוכשים עכשיו ולהגיד להם להוסיף עוד כסף. מצד שני, אין לי מאיפה לכסות את זה ועכשיו אני חשוף לתביעות של דיירים".

עו"ד אבי פורטן, ראש מחלקת הנדל"ן במשרד אגמון ושות', מסביר כי רשויות מקומיות נהגו להתייחס לעניין ההיטלים כאל "קופה רושמת". הפתרון לבעיית היטלי ההשבחה ה"מפתיעים" את התושבים נמצא ברפורמת התכנון והבנייה שמקדם ראש הממשלה בימים אלו. "על פי התיקון המתוכנן ישלמו בעלי הנכסים היטלי השבחה אך ורק אם הגישו בקשה להיתרי בנייה, כלומר בעת שהחליטו באופן יזום להשביח את הנכס ולא רק על האופציה", אומר עו"ד פורטן.

כתבתה של שירלי ששון-עזר מהאתר כלכליסט