למרות ההאטה: ירושלים נשארת בצמרת שוק הדיור

בשכונה אחת מוקמים מגדלי מגורים בני עשרות קומות, ובאחרת דווקא בניינים עם מרקם נמוך, דגש על מרחב ציבורי ותחושת קהילה. בתקופה שבה שוק הדיור בישראל נמצא בהאטה, המגוון הזה מעלה גם שאלה רחבה יותר והיא: לא רק איפה קונים דירה בירושלים, אלא גם איך רוצים לחיות בה.

נתוני הלמ"ס מלמדים שירושלים ממשיכה להתבלט. לפי הנתונים, בין חודש מרץ לחודש מאי 2026 נמכרו בעיר 1,386 דירות, מהן 539 דירות חדשות ו־847 דירות יד שנייה. בכך דורגה העיר ירושלים במקום השני בישראל במכירת דירות חדשות ובמקום הראשון במכירת דירות יד שנייה. באותה תקופה נמכרו ברחבי הארץ כ־21,390 דירות, ירידה של 10.6% לעומת התקופה הקודמת. גם בירושלים נרשמה ירידה במספר העסקאות, אך במונחים מוחלטים היא נותרה בצמרת שוק הדיור. בין אפריל 2025 למרץ 2026 החלה בעיר בנייתן של כ־6,080 דירות, הנתון השני בגובהו בישראל אחרי תל אביב־יפו.

עו"ד עידו שמואלי, מומחה במקרקעין, מסביר כי: "ירושלים היא שוק נדל"ן ייחודי, שלא תמיד מתנהג בהתאם למגמות הארציות. המעמד והסמליות שלה מייצרים ביקושים מצד תושבי חוץ ומצד אוכלוסיות מגוונות בישראל, ולכן הביקוש נותר משמעותי גם בתקופות של האטה. לכך מצטרפת מדיניות המעודדת בנייה והתחדשות עירונית, והשילוב בין השניים מייצר פעילות גבוהה יחסית גם כשהשוק הארצי מתמתן."

המאפיינים הללו יוצרים גם שוק שבו קהלים שונים מחפשים דברים שונים. עבור חלק מהרוכשים המחיר והמפרט עומדים במרכז, בעוד אחרים מייחסים חשיבות גדולה יותר לשכונה, לקהילה ולסביבת המגורים.

אלחנן רווח, מתווך ומומחה בנדל"ן בוטיק בירושלים, מצביע גם על המרכיב הרגשי בהחלטת הרכישה: "בכל מקום לוקיישן הוא שיקול מרכזי, אבל בירושלים יש לו משמעות אחרת. לעיתים ההבדל הוא בין רחוב לרחוב ואפילו בין שני בניינים סמוכים. אנשים לא בוחרים דירה רק לפי המחיר או המפרט, אלא גם לפי התחושה שהמקום נותן להם."

המגוון הזה בא לידי ביטוי גם בפרויקטים שנבנים כיום ברחבי העיר. לצד מגדלים שמבקשים להגדיל את היצע הדירות באמצעות בנייה לגובה, מוקמים גם פרויקטים בקנה מידה בינוני, עם דגש על המרחב הציבורי והמרקם השכונתי.

אחת הדוגמאות היא "תלפיות החדשה" ברובע תלפיות המתחדש. הפרויקט כולל שמונה בנייני מגורים בני 10–11 קומות, מהם ארבעה כבר אוכלסו וארבעה נוספים נמצאים בשלבי בנייה ושיווק. בפרויקט מתוכננים פארק פנימי, שבילים, שטחים משותפים ושדרה מסחרית, כחלק מתפיסה של בנייה בקנה מידה שכונתי.

בקצה השני של הסקאלה נמצא פרויקט ההתחדשות העירונית "מגדלי השישה"  בארמון הנציב, אשר מקדמת חברת מידר. התוכנית כוללת הריסת 11 בניינים ובהם 179 דירות, ובמקומם הקמת שישה מגדלים בני עד 36 קומות שיגיעו עד כ־950 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר ופארק ציבורי. הפרויקט מייצג תפיסה אחרת, המבוססת על בנייה לגובה והגדלה משמעותית של היצע הדיור.

שני הפרויקטים מציגים דרכים שונות להתמודד עם אותו אתגר: כיצד מוסיפים יחידות דיור לעיר מתפתחת, ובמקביל נותנים מענה לצרכים השונים של התושבים.

לדברי עו"ד משה מנשה, המלווה עסקאות ופרויקטי נדל"ן בירושלים: "מגדלים מספקים את הכדאיות הכלכלית הנדרשת לפרויקטים גדולים של התחדשות עירונית, במיוחד לאורך צירי תחבורה ראשיים. מנגד, בלב השכונות הוותיקות, בנייה בקנה מידה בינוני משתלבת טוב יותר באופי החיים המקומי ומאפשרת לשמור על איכות החיים של הדיירים. בסופו של דבר, אין מודל אחד שמתאים לכל ירושלים."

אבל לא רק גובה הבנייה עומד על הפרק. ככל שהעיר משנה את פניה, עולה גם השאלה כיצד ממשיכים לבנות ולהתחדש מבלי לטשטש את הזהות האדריכלית המזוהה איתה.

אריאל פוקוטינסקי, מייסד ומנכ"ל ECOWALL ומומחה לבנייה מתועשת ולמעטפות מבנה, מצביע על האתגר הזה: "ירושלים מזוהה עם האבן הירושלמית ועם שפה אדריכלית ייחודית. האתגר הוא לשלב בין חומרים ושיטות בנייה מתקדמות לבין המראה המסורתי, כך שהעיר תוכל להתפתח מבלי לוותר על האופי שמייחד אותה."

ירושלים אמנם אינה חסינה מההאטה בשוק הדיור, אך קצב הבנייה והיקף העסקאות מראים שהיא ממשיכה להשתנות. בין מגדלים לבנייה בקנה מידה שכונתי, השאלה היא לא רק כמה דירות תצליח העיר להוסיף, אלא איזה סוג של מגורים יעדיפו הרוכשים בשנים הבאות?