לקנות או לא לקנות עכשיו דירה?
המחירים בשמיים, אבל הריבית על המשכנתאות ברצפה. המיתון בפתח, אבל מלאי הדירות אוזל ומחירי השכירות גבוהים. האם כדאי לקנות עכשיו דירה?
|
הכתבה בחסות ערוץ |
 |
המחירים בשמיים, אבל הריבית על המשכנתאות ברצפה. המיתון בפתח, אבל מלאי הדירות אוזל ומחירי השכירות גבוהים. הקבלנים חוגגים, אבל מניות חברות הנדל"ן בצניחה. אורן מולקנדוף, מנהל קרנות נאמנות בנדל"ן, ב"מגדל שוקי הון", בודק האם כדאי לקנות עכשיו דירה. "בשוק הנדל"ן, כמו בכל שוק אחר", מסביר מולקנדוף, "עיתוי הקנייה או המכירה הינו קריטי. שנה לפה ושנה לשם, לעיתים אפילו חודשים ספורים – עשויים להבדיל בין עסקה מצויינת לעסקה כושלת. באמצעות הכלים שעומדים לרשותנו כאנשי פיננסים וכמי שמכירים את נתוני החברות הקבלניות הציבוריות הנסחרות בבורסה, ננסה לנתח את מצב השוק מזווית הראיה של האדם הפרטי והמשקיע הפוטנציאלי ולענות על השאלה: האם כדאי לקנות עכשיו דירה". דילמת קוני הדירות: האם לחכות?"ההאטה בצמיחה העולמית פוגמת בתחושת העושר של הצרכן ומכאן משפיעה על הצריכה בכלל ועל רכישות נדל"ן בפרט. עניין זה עשוי להביא לירידה במחירי הדירות ולכן עדיף להמתין עם קניית דירה. ההנחה היא, שהאטה במשק עשויה להביא לפיטורים ובכלל לערעור הביטחון במקום העבודה. במקרה כזה, אם יתרחש, מלאי הדירות יגדל ויביא לירידת מחירים. או אז כדאי לרוכשי הדירות הפוטנציאליים לדחות את רכישת הדירה."מנגד, צריך לזכור שבנקודת הזמן הנוכחית ריבית בנק ישראל נמוכה וריבית המשכנתאות שנגזרת ממנה נמוכה מאוד. בנוסף, התחרות הנוכחית בין הבנקים למשכנתאות יוצרת ריביות אטרקטיביות עוד יותר. כמו כן, אחד הזרזים להסטת השוכרים הטבעיים לרכישת דירה הינם מחירי השכירות הגבוהים. על כך יש להוסיף את העובדה שהתחלות הבניה נמצאות בשפל היסטורי ומלאי הדירות הנוכחי עשוי אף להצטמצם. נתונים אלה דווקא מעודדים רכישת דירות שכן מחיריהן צפויים לעלות. "מה נכון? קשה להעריך כרגע. יש פה מצב מאוזן עם נטייה קלה לרוכשי הדירות. כלומר, מחירי הדירות צפויים לשמור על ערכם או אף לעלות במעט ובלבד שההאטה בצמיחה העולמית לא תפגע בשוק התעסוקה המקומי". מה מצב הקבלנים?ב"מגדל שוקי הון" מפרידים בין שלוש קבוצות קבלנים שמצבם מטוב מאוד עד מאתגר.קבלנים במצב טוב מאוד: "אלה שמצבם טוב מאוד הם הקבלנים שנהנים כיום ממחירי דירות גבוהים בעוד שאת קניית הקרקעות ובניית הבתים הם ביצעו בזול. התוצאה: קבלנים אלה גוזרים רווח נאה על מכירת הדירות. קבלנים במצב סביר עד טוב: "הקבוצה השנייה כוללת את אותם קבלנים שברשותם קרקעות שנרכשו בזול אך טרם החלו את תהליך הבנייה שהפכה יקרה בשל עליית מחירי הסחורות בעולם כמו ברזל, אלומיניום ומוצרי בניין לסוגיהם. מצב קבלנים אלה הינו סביר עד טוב כי ועדיין צפויים להם רווחים. קבלנים במצב מאתגר: "הקבלנים שמצבם מאתגר הם אותם הקבלנים שאין להם לא קרקעות וצריכים לתמחר פרויקט במחירי ביצוע גבוהים.. קבלנים אלה בודקים בשבע עיניים כל כניסה לעבודה וסביר להניח שבשלב זה יעדיפו להישאר מחוץ למשחק. בשולי השוק מציינים ב"מגדל שוקי הון" כי תופעת קבוצות הרכישה הולכת ומתפשטת מוזילה באופן משמעותי את מחיר הדירה וחוסכת לקונים תשלומי מס שונים בגין רכישת הדירה ובהם מס רכישה ומע"מ. דירות יוקרה: לונדון לא מחכה "אם ננסה להציץ לפערים האדירים בין מחירי דירות היוקרה בישראל, לבין הדירות המקבילות להן בבירות מדינות המערב, נגלה שדירת פאר במיקום מצוין בלונדון או במנהטן נמכרת בימים אלה במחיר של בין 50 אלף פאונד למ"ר בלונדון לבין 30-50 אלף דולר למ"ר במנהטן. בתל אביב מחירי השיא של דירות יוקרה, בפרויקטים כמו 'רוטשילד 1' של חבס, או 'פרויקט השופטים' שבו רכשה שרי אריסון פנטהאוז, מגיעים לכ-12-18 אלף דולר בלבד. לצאת מהשקעה בדירה ולהשקיע במניות נדל"ן?בשוק הישראלי, טוען מולוקנדוף, נוצר מצב מעניין: מצד אחד - הקבלנים חוגגים וחווים תקופת שיא במחירי הנדל"ן, מצד שני – מניות חברות הנדל"ן ספגו ירידות שערים. מצב זה, הוא טוען, מייצר הזדמנות השקעה. "מחירי המניות של חברות הנדל"ן לא משקפות את מצבן האמיתי. ומצב זה מייצר הזדמנות השקעה שמעניין לבחון אותה: לצאת מהשקעה בדירה במחירים גבוהים ולהשקיע במניות של חברות נדל"ן עם ביצועים מצוינים שנמצאות עכשיו במחירים טובים". |
