מדד נדלניסט אוגוסט 2011: המאהלים על סף פינוי, מחירי הדירות לא זזים

כתבתו של שי פאוזנר מהאתר כלכליסט

חודשיים של מחאה אוהלים לא שכנעו את מוכרי הדירות יד שנייה בישראל שהגיע הזמן להוריד מחירים: מדד הנדל"ן של "כלכליסט" לחודש אוגוסט 2011 מצביע על המשך יציבות במחירי הדירות בכל רחבי הארץ.

היוצאת מהכלל היחידה היא רחובות, שבה נרשמה ירידת מחירים ממוצעת של 4.4% כהמשך למגמה שחלה בה ביולי. דווקא המקרה של רחובות מוכיח כי המקומות שבהם מתבצעת בנייה בהיקפים גדולים באמת, השוק יכול להגיע להורדות מחירים - התחלות הבנייה בעיר זינקו באוגוסט ביותר מ־200%.

מקפלים אוהלים בשד' רוטשילד	צילום: אריאל בשור

כמו ביולי, גם באוגוסט שוק השכירות מסמן הליך של שינוי. מנתוני מדד השכירות של "כלכליסט" ואתר WINWIN עולה כי שוק הדירות הקטנות להשכרה, שהן המבוקשות ביותר, שמרו על מגמת עלייה ברוב השכונות הבולטות בערים הגדולות.

ככלל, שמרו מחירי השכירות באוגוסט על יציבות עם נטייה לירידות קלות של חצי אחוז בממוצע. התנועה הבולטת ביותר מטה בערים הגדולות חלה בדירות המשפחתיות בנות 4 חדרים, שמחיריהן ירדו בכ־1%. עם זאת, יש לזכור כי המדידה בוצעה לעומת חודש יולי, שנחשב לחודש חזק בשוק השכירות על רקע נטייתם של שוכרים להשלים בו עסקאות כהכנה לשנת הלימודים הקרבה. מבחנו של שוק השכירות יהיה אחרי החגים - תקופה שבה בדרך כלל יורד הביקוש. אם רמות המחירים בו ימשיכו לרדת גם בחודשיים הבאים, ניתן יהיה לסמן בכך מגמה של ממש.

אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין והייעוץ הכלכלי אהוד המאירי ושות', מזכיר כי נתוני מדד נדלניסט מצביעים על קיפאון ברוב הארץ מתחילת השנה. הליך ירידת הפעילות החל כבר באוקטובר 2010 והלך והעמיק, כשלטענת פעילים בשוק הנדל"ן באוגוסט נרשם שיא של שלוש שנים. המאירי סבור כי "השוק מחכה להמלצות ועדת טרכטנברג", אך להערכתו ציפיות הציבור מוגזמות, הואיל וכל ההמלצות לגבי הגדלת היצע המגורים הן שהשפעתן תורגש רק בטווח הארוך.

המאירי מזהיר כי כל ההמלצות והתחזיות לגבי דירות בנות־השגה מתייחסות לחלק קטן מהשוק ולא יספקו את הביקושים במרכז הארץ. "נראה היה שלאור ההקלות במס שבח בעת מכירת דירות שניות ושלישיות תהיה תפנית כלפי מטה, אך מסתבר שפעולות הממשלה עדיין לא באות לידי ביטוי בירידת מחירים, כי כאמור השוק נמצא בהמתנה", מוסיף המאירי. עם זאת, הוא משוכנע שאותן הקלות מיסוי עד סוף 2012 ישפיעו בסופו של דבר על היצע הדירות, ואולי אף יביאו לירידת מחירים בטווח של חצי שנה־שנה. "התופעה החדשה היא שלא 'חוטפים דירות' ומשך הזמן הנדרש למכירה התארך למספר חודשים".

תל אביב

קיץ רדום מעבר למקובל

בירת הנדל"ן של ישראל סימנה את הליך ההידרדרות בהיקפי הפעילות בשוק הדיור בחודשים האחרונים במהירות ובאופן בולט כפי שסימנה את התנועה בשנתיים הקודמות. שיחות שערך "כלכליסט" עם פעילים בשוק הדירות יד שנייה בעיר מלמדות כי אוגוסט 2011 בעיר היה רדום בהרבה מהאפקט העונתי המקובל של הקיץ. "העסקאות שהתבצעו בפועל היו עסקאות ש'חייבות להיעשות', בעיקר של משפרי דיור שמכרו כבר דירה ונאלצו לסגור עסקה עכשיו", מספר בועז גלעדי מרשף נכסים.

 לדברי גלעדי, שזכה לחיזוק מפעילים נוספים בשוק הנדל"ן בעיר, "מוכרי דירות יד שנייה לא הורידו ברובם את המחירים, אך גילו יותר גמישות במשא ומתן בתחום התנאים הנלווים לעסקה. מוכרים שכן הורידו מחירים עשו זאת כי מלכתחילה המחיר הנדרש לא היה ריאלי והם נפגשו עם מחיר השוק", מציין גלעדי, שטוען כי בסוף אוגוסט החל להרגיש בעלייה בהיקף הפעילות בענף.

ירושלים

הזרים חזרו, אבל בקטן

פעילי הנדל"ן בבירה דיווחו על שיא שלילי בהתעניינות רוכשי דירות ביחס לשנים האחרונות. "באוגוסט נרשמה תנועה דלילה יותר של קונים מכפי שראינו בחודשים קודמים, אבל זה נפוץ מאוד בסוף הקיץ, שכן רוב האוכלוסייה בחופשה", מנסה להרגיע עליזה פרידלנד מזכיינית רי/מקס חזון. "היו לנו מכירות, אבל בעיקר של דירות שכבר היו תחת חוזה במהלך יולי, והחוזה נסגר סופית בחודש אוגוסט". מדברי המתווכים בעיר עולה כי מי שבלטו בעיר באוגוסט הם דווקא הקונים הזרים, שכמעט לא הורגשו בעיר בחודשים האחרונים על רקע המצב הכלכלי המסוכן במדינות המקור שלהם. "הם קונים עכשיו נכסים צנועים יותר לתקופות הנופש", טוענת פרידלנד, אך מוסיפה כי מדובר בדירות במחיר 700 אלף דולר בלבד. לדעתה, במהלך ספטמבר המוכרים יחלו בהורדת מחירים קלה במטרה למשוך קונים. "יש מוכרים שכבר החלו להוריד מחירים במעט, אך לדעתי תגיע ירידה גדולה יותר", היא אומרת.

 רחובות

השוק התעורר מתרדמת

בחודשיים האחרונים דווח במדד נדלניסט על קיפאון בשוק הנדל"ן ברחובות, שהלך והעמיק בעיקר בצפון העיר שנחשב מזה שנים למבוקש בה. באוגוסט נמשכה תנועה ערה של מחפשי דירות בדרום העיר. "מדובר במחפשי דירות במחירים שסביב מיליון שקל, ובמוכרים שמוכנים להפחית עד 15% מהמחיר שביקשו במקור באביב, ושמצליחים לעורר את השוק מתרדמתו", מסביר זכיין רי/מקס מטרופולין גיא קהילה. "אני צופה המשך גידול במספר העסקאות של 0.8–1.2 מיליון שקל".

 קהילה צופה כי בחודשי הסתיו תושלם שבירת מוכרי הדירות באזורי היוקרה ברחובות, שיפחיתו את המחיר בכ־10% בחיפוש אחר קונים ויסכימו להורדה נוספת של כ־5% לפחות תמורת סגירת עסקה זריזה. חיפה

הדירות המבוקשות נגמרות

 בשוק הנדל"ן אומרים כי חיפה מייצגת באופן קיצוני את הלך הרוח בציבור שלפיו כדאי לשבת על הגדר: לא למכור ולא לקנות. עם זאת, זכיין אנגלו־סכסון חיפה דרור אלוני אומרי כי "מי שחייב לקנות דירה קונה גם כעת".

עיקר הפעילות בעיר נרשמה באזור הכרמל, שם לדברי אלוני הביקוש רב יחסית והיצע הדירות מצטמצם. הבעיה הקשה ביותר לדבריו היא במלאי דירות היוקרה והדירות במקומות המבוקשים, שהולך ומסתיים. בשוק החיפאי אומרים כי אף ששיא הקיץ מהווה לרוב תקופת יובש בענף הדיור, קיץ 2011 הוא אחד הקייצים הקשים ביותר שחווה השוק. אלוני מעריך כי בטווח הקצר תישמר יציבות מחירים אך מצפה לירידות מתונות בהמשך השנה. נתניה

הרוכשים הזרים נעלמו

העיר שהפכה לאחד מסמלי השקעות הזרים בנדל"ן למגורים בישראל בעשור האחרון בלטה באוגוסט בנסיגה של אוכלוסייה זו, שהשפיעה על השוק כולו. בשוק הנתנייתי העריכו כי מדובר בירידה של עשרות אחוזים בהיקף העסקאות בתחום זה בעיר לעומת אוגוסט אשתקד. "רמות המחירים נותרו דומות לחודש הקודם, ללא ירידה בולטת במחירי ההיצע והמכירה", אומרת זכיינית אנגלו־סכסון שוש ערער. לדבריה "הפרסומים בעיתונות הכלכלית ותנועת המחאה בהחלט גורמים לקונים פוטנציאליים לחכות לירידת המחירים".

מדד נדלניסט: כך חישבנו את המדד

מדד הנדל"ן של "כלכליסט" מבוסס על נתוני עסקאות אמיתיים ועדכניים שעובדו ושוקללו על ידי הגורמים המקצועיים בענף. לשם כך חבר "כלכליסט" לרשתות התיווך הגדולות בישראל, אנגלו־סכסון ורי/מקס, למתווכים עצמאיים ולפירמת השמאים המובילה בישראל, אהוד המאירי ושות'.

לבחינת השינויים במחירי הנדל"ן נבחרו 18 יישובים מבוקשים שבהם פעילות ערה של עסקאות יד שנייה בנדל"ן. בכל חודש מרכזות אנגלו־סכסון ורי/מקס את כל העסקאות שבוצעו באמצעותן ביישובים האלה. הנתונים מועברים לשמאים של המאירי ושות' שמשקללים אותם, משווים למאגר העסקאות ההיסטוריות, ומתחשבים באלמנטים ייחודיים לכל אזור.

המדד הבסיסי לחישוב הוא המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים בת 100 מ"ר, עם חניה ומעלית - הנכס הפופולרי בישראל - אך אין הוא מביא בחשבון מקומות המתאפיינים בדירות יד שנייה קטנות יותר. ככלל, תוספת של חניה ומעלית לדירת יד שנייה היא תוספת של כ־20% למחירה באזורים שבהם הנכסים הנפוצים נטולי תוספת זו. מדד הבסיס - 100 נקודות - משקף את מחירי הדירות מיד שנייה בחודש הראשון למדידה, אוקטובר 2008.

כתבתו של שי פאוזנר מהאתר כלכליסט