מדוע פרויקט התמ''א 38 לא מתקדם?
יש לא מעט קשיים בקידום של פרוייקטי תמ''א 38, ובשל הקשיים הללו פרוייקטים רבים נתקעים באמצע הדרך ונופלים. מה ניתן לעשות על מנת לקדם פרוייקטים של תמ''א 38?
שיפוץ בניינים במסגרת תמ"א 38, הוא שיפוץ שהופך את הבניין למחוזק, עמיד יותר מפני רעידות אדמה, וכמובן - משודרג מאוד (עם מעלית חדשה, חניות לדיירים, מרפסת שמש, ממ"ד ולעיתים כל אלה גם יחד). ובמילים אחרות - כל בעל דירה שמשתתף בפרוייקט, מקבל, ללא כל עלות מצידו, דירה משודרגת שערכה מזנק בעשרות אחוזים. כמובן שגם היזם מרוויח (באמצעות אחוזי הבנייה שהוא מקבל על הגג - עד 2.5 קומות), ואפילו הרשות המקומית מרוויחה בניינים מחודשים, מחוזקים ומשודרגים. אז מדוע יש כל כך הרבה בעיות? מדוע כל כך הרבה פרוייקטים נתקעים?
הסיבות הן רבות מכיוון שבמקביל ליתרונות הרבים יש גם לא מעט קשיים. למשל - חילוקי דעות בין הדיירים, בעיות בירוקרטיות, חוסר הסכמה לגבי התוספות שיקבל כל דייר, בעיות מהצד של הרשות המקומית, בעיות הנדסיות אובייקטיביות (למשל - חוסר האפשרות לבנות מעלית, אין מספיק מקום לחניות לכל הדיירים ועוד), וכמובן - התנגדויות של דיירים שלא מעוניינים להשתתף בפרוייקט. לאור כל הקשיים הללו, ברור כי לא בכל בניין בו מנסים ליזום תמ"א 38, התכנית אכן תצא לפועל. ברוב המקרים התכנית נתקעת כבר בשלב אסיפת הדיירים, ובמקרים רבים בוועדות של הרשות המקומית. כמובן שיש גם חשיבות לחזון ולצרכים של הרשות. ישנן רשויות התומכות מאוד בקידום פרוייקטים של תמ"א 38 (למשל רמת גן) וישנן רשויות המערימות קשיים.
מה ניתן לעשות על מנת לקדם פרוייקטים של תמ"א 38?
לפני הכל - יש חשיבות רבה להסכמה בין דיירי הבניין וכמובן גם לכימיה טובה עם היזם. לאחר שהדיירים מסכימים בינם לבין עצמן ומגיעים לדעה אחידה יחסית בנוגע לרוב הפרטים, הדרך למימוש הפרוייקט היא קצרה מאוד. לכן, יש חשיבות רבה ליכולת של היזם לארגן את הדיירים, להציג להם את התכניות ולשכנע את כל הדיירים שהם ירוויחו רבות מהפרוייקט. גם ההתנהלות מול הרשות המקומית היא קריטית, ולכן חשוב מאוד שהיזם ידע כיצד להתנהל מול כל הגורמים הרלוונטיים ברשות. בניין שדייריו יצליחו לשים את כל המחלוקות בצד, להגיע להסכמות מהירות וברורות מול היזם ולהתנהל בצורה נכונה מול הרשויות, יגבירו מאוד את סיכויי הפרוייקט להצליח. חשוב גם לקבל ייעוץ משפטי הולם, ולכן גם לעורך הדין שילווה את הבניין יש חשיבות.
לסיכום, יש לא מעט קשיים בקידום של פרוייקטי תמ"א 38, ובשל הקשיים הללו (שחלקם הוזכרו בכתבה זו) פרוייקטים רבים נתקעים באמצע הדרך ונופלים, אך עם קצת תושייה, יוזמה וסבלנות, אפשר להתגבר על רוב הקשיים ולהוציא לפועל פרוייקטים רבים יותר של תמ"א 38.
