מיסים מיסים מיסים...

אתם בוודאי שואלים את עצמכם ממה מורכב מחיר הדירה, הבית או הקרקע שרכשתם או שכרתם לא מכבר. שאלה טובה! לפעמים גם אנחנו מתבלבלים, אבל עכשיו זה הזמן לקחת את הדברים לידיים ולהתחיל לשלוט בנושא! המחיר הוא נגזרת של כמה אלמנטים, כש-40% מהם מורכבים ממיסים. ישראל היא אחת המדינות בעולם המערבי בה נטל המיסים על נדל"ן הוא מהגבוהים ביותר. מיסי נדל"ן הם מיסים המושתים על הקונה או על המוכר נכס, והם מורכבים מהיטל השבחה, מע"מ, מס רכישה ומס שבח. אז מה המשמעות של כל אחד מאלו? 

קצת סדר בבלאגן

נתחיל בהיטל השבחה. תשלום זה הוא למעשה מיסוי חובה שחל על בעל נכס ששוויו עלה בעקבות תהליכים שונים, כמו אישור תכניות או הקלות מיוחדות ששדרגו את הנכס. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מחליטה על ההיטל ועל שיעורו. גם מע"מ הוא מרכיב מס המגולם בשווי הנכס. כיום, לקראת הרפורמה הצפויה בשוק הנדל"ן (חוק "מע"מ 0") שמקדם שר האוצר, תוכלו לקבל פטור מתשלום מע"מ אם תקנו דירה חדשה מקבלן. שווה, לא?

ומה עם מס רכישה ומס שבח? אפשר לומר ששני אלו הם נגטיב אחד של השני: מס רכישה הוא מס שמשלם הקונה, ומס שבח הוא מס שמשלם המוכר. מס רכישה הוא למעשה התשלום על עצם רכישת הזכויות בנכס, בין אם מדובר ברכישת דירה, וילה, משרד, חנות, מגרש או קרקע לצרכים חקלאיים.

מס רכישה מהווה תוספת לתשלום על הנכס שנקנה, והוא מחושב במדרגות מס. קונים דירה ראשונה במחיר של עד 1.8 מיליון ₪? הרווחתם. על פי מדרגות המס, תשלמו השנה בין 0% ל- 3.5% מערך הדירה. לעומת זאת, אם ברשותכם יותר מדירה אחת ואתם מתכננים לרכוש פנטהאוז בגובה 4 מיליון ₪, תשלמו מס גבוה יותר בשיעור 7% - 8% מערך הדירה.

מס שבח, לעומת זאת, הוא התשלום שחל על מוכר הנכס, כך שרווח ההון שהוא נהנה ממנו בעת מכירת הנכס עובר בחלקו לרשות המיסים. זו המצאה ישראלית שנועדה להבחין בין רווח הון מעסקאות נדל"ן לבין רווחים אחרים.   

ומה עם פטורים?
בעבר, נהנו המוכרים מפטור מלא על מס שבח, באם עברו יותר מ- 4 שנים מאז ביצעו עסקת מכירה של נדל"ן, גם אם הם מחזיקים בכמה נכסים. החל מינואר השנה הפטור הזה בוטל. אז מתי בכל זאת אפשר לקבל פטור? כאשר מדובר ב"דירת מגורים מזכה", כלומר דירת מגורים בבעלות פרטית שהבנייה שלה כבר הסתיימה. 

ומה עם פטור ממס רכישה? הפטורים ממס רכישה הם מגוונים ורבים, וכדאי לבדוק האם אתם זכאים לפטור חלקי או מלא. רשימה חלקית של הזכאים לפטור ממס רכישה כוללת: נכים; עולים חדשים; העברת נכס במסגרת מתנה מקרובים מדרגה ראשונה; דייר מוגן; מי שהוגדר כזכאי ממשרד השיכון; דירות במסגרת פרויקט פינוי – בינוי; ועוד.

וזה עוד רק קצה המזלג, עכשיו צריך להבין מה עושים עם כל אלו ואיך עושים את זה נכון. ומעבר לזה, מה בכלל האפשרויות שלי בנושא המיסוי בנדל"ן? מה אני יכול לעשות ואיך אפשר להקל על מצבנו? אז בואו נצלול לעולם שלם של מיסוי.
 
כלים לחישוב