משרד האוצר: ירידה של 2.9% במחירי דירות חדשות ברבעון השלישי

כתבתו של שי פאוזנר מהאתר כלכליסט 

מחירי הדירות החדשות ברבעון השלישי של 2010 היו נמוכים ב-2.9% ממחירי הדירות החדשות ברבעון השני (ממוצע רבעון שלישי מול ממוצע רבעון שני), זאת לאחר ירידה מתונה יותר בשיעור של כ-2% ברבעון השני (לעומת הרבעון הראשון). כך עולה מסקירה על ענף הנדל"ן שהכין משרד האוצר.

מאז רמות השיא של מחירי הדירות החדשות, שנרשמו בדצמבר 2009 ירדו מחירי הדירות החדשות בשיעור מצטבר נומינלי של כ-6.4%. באוצר אומרים כי מחירי הדירות החדשות החלו לרדת כבר ברבעון הראשון של 2010, בהשוואה לחודש דצמבר. עם זאת, בהשוואה רבעונית המחיר החציוני ברבעון הראשון עדיין היה גבוה בהשוואה למחיר ברבעון הרביעי של 2009, בשיעור של 0.6%.

עוד עולה מנתוני האוצר כי ברבעון השלישי של 2010 נמשכה הירידה במספר העסקאות בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד והן בהשוואה לרבעון הקודם. בעוד שברבעון השני של השנה נרשמה ירידה של כ-2% במספר העסקאות בהשוואה לרבעון המקביל ב-2009, הגיע שיעור הירידה לכ-19% ברבעון השלישי (בהשוואה לרבעון השלישי ב-2009).

לפי הנתונים, ברבעון השלישי נמכרו כ-23 אלף דירות (חדשות+יד שנייה) - הרמה הנמוכה ביותר ברבעון זה מאז שנת 2006. מאז רמות השיא בפעילות ענף הנדל"ן שנרשמו ברבעון השלישי של 2009, ישנה מגמה של ירידה במספר העסקאות, אשר הואצה כאמור ברבעון השלישי.

סך הדירות החדשות שנמכרו ברבעון השלישי של 2010 עמד על כ-5,300 דירות - ירידה של 15.3% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בהשוואה לרבעון השני של 2010 מדובר אמנם בשיעור ירידה מתון של כ-1%, אולם יש לזכור שברבעון השני כבר נרשמה ירידה חדה במכירת דירות חדשות, אשר היתה נמוכה בכ-19% בהשוואה לרבעון השני של 2009 ונמוכה ביותר מ-8% בהשוואה לרבעון הראשון השנה.

ירידה בדירות יד שנייה

האוצר מדווח עוד, כי לראשונה מאז תחילת השנה, נרשמה גם ברכישת דירות יד שנייה ירידה חדה ברבעון השלישי של השנה. נזכיר כי ברבעון הרביעי של 2009 נרשמה בתחום זה ירידה ומאז נשמרה יציבות במכירת דירות יד שנייה עד הרבעון השני של 2010. זאת, כאמור בניגוד לרכישת דירות חדשות שרושמת ירידה זה חמישה רבעונים ברציפות.

ניתן להניח כי אחד הגורמים לירידה החדה יותר ברכישת דירות יד שנייה הינו פער המחיר בין דירות חדשות לדירות יד שניה, עובדה שיש לה השפעה במיוחד לאור החמרת תנאי המימון ללווים, ועל רקע רמות שכר נמוכות יותר של הרוכשים בשנת 2010 בהשוואה לרוכשים בשנת 2009. נציין כי בתשעת החודשים הראשונים של השנה עמד פער המחיר החציוני בין דירה חדשה לדירה יד שניה שנרכשה על ידי שכיר שזו לו דירתו היחידה, על 36%. ברמות השכר של הרוכשים בשנת 2010 מדובר על 133 משכורות הדרושות לרכישת דירה חדשה, לעומת 115 משכורות הדרושות לרכישת דירה יד שניה.

הפרויקטים של משפחת גינדי בפתח תקווה וברמלה עם ארגון חבר תרמו מאוד לנתונים, אומרים באוצר - עלייה חריגה ברכישת דירות חדשות באזור המרכז ברבעון השלישי (עקב מבצע מכירות בהיקף רחב לאחד ממועדוני הצרכנות הגדולים במדינה, זאת לאחר ירידה חדה ברבעון השני) ועלייה בשיעור של 8% ברכישת דירות חדשות באזור באר שבע, בכל אזורי הביקוש נרשמו שיעורי ירידה משמעותיים בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, הבולטים במיוחד באזור נתניה ובאזור רחובות, עם ירידה של קרוב ל-40% במכירות.

לגבי אזור באר-שבע יש ציינו במשרד האוצר, וכי גם ברבעון השני של השנה רמת המכירות של דירות חדשות היתה גבוהה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (גידול של 15%), ובאופן כללי, מאז תחילת 2009 התפתחות המכירות של דירות חדשות באזור זה חיובית בהשוואה לרמה הארצית.

ניתוח מאפייני הרוכשים מלמד כי הגידול במכירת דירות חדשות באזור הדרום נובע לפחות בחלקו מעלייה במשקל התושבים הלא מקומיים מקרב רוכשי דירות חדשות באזור. כך, בעוד שבמחצית הראשונה של 2009 עמד משקל הלא מקומיים ברוכשי דירות חדשות באזור ב"ש על פחות מ-10%, טיפס משקלם לשיעורים הנעים בין 17%-23% מכלל רוכשי דירות חדשות באזור (למטרות מגורים, לא להשקעה). ניתן להניח כי אחד הגורמים לכך הוא רמות המחירים הנמוכות יחסית באזור זה, בכלל זה של דירות חדשות (מחיר דירה חדשה חציונית שנרכשה באזור זה למטרת מגורים עמד ברבעון השלישי של 2010 על 770 אלף קל - נמוך בכ-33% מאשר ברמה הארצית).

ירידה בקניית דירות להשקעה

הירידה ברכישת דירות להשקעה המסתמנת מאז הרבעון הרביעי של 2009 הואצה באופן משמעותי ברבעון השלישי של 2010. שיעור הירידה הגיע לכ-28% בהשוואה לרבעון המקביל (לעומת ירידה של 8% ברבעון השני בהשוואה למקביל אשתקד), כאשר בהשוואה לרבעון הקודם עומד שיעור הירידה על כ-15%. את הירידה בביקוש לדירות להשקעה מייחסים באוצר במידה רבה להעלאות הריבית על ידי בנק ישראל, כמו גם להקשחת התנאים ללווים על ידי המפקח על הבנקים. כמו-כן, עליית המחירים החדה בשנת 2009 הביאה לירידת התשואות, שכן קצב העלייה בשכר הדירה היה איטי יותר, ובכך קטנה כדאיות ההשקעה. תל אביב, שהובילה את מפת ההשקעות ברבעון השלישי של 2009, מדורגת רביעית ברבעון השלישי של 2010, אחרי חיפה, אזור המרכז ואזור באר שבע. ניתן להניח כי הרמות הגבוהות אליהן הגיעו מחירי הדירות בתל אביב, במיוחד לאחר העלייה החדה בשנת 2009, מקטינות את האטרקטיביות של אזור זה בעיני המשקיעים. תחום נוסף בו נרשמה ירידה גדולה הוא שוק משקיעי החוץ. סך הדירות שנרכשו על ידי תושבי החוץ ברבעון השלישי של השנה הסתכם בכ-717 דירות, ירידה בשיעור של 14% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ועליה מתונה בשיעור של כ-1% בהשוואה לרבעון השני. 


כתבתו של שי פאוזנר מהאתר כלכליסט