נדל''ן עסקי – דגשים חשובים
עסקאות נדל''ן המתבצעות על ידי חברות עסקיות הינן בעלות אופי ומאפיינים שונים מאשר אלו של עסקת נדל''ן ''רגילה'' או פרטית. השכרת מבנה עבור משרדי החברה או שטח אחסון ותפעול, כמו גם עסקאות נדל''ן עסקי אחרות, מאלצות את מבצעי העסקה לשים דגשים על נקודות מסוימות וחשובות ביותר
עסקאות נדל"ן המתבצעות על ידי חברות עסקיות הינן בעלות אופי ומאפיינים שונים מאשר אלו של עסקת נדל"ן "רגילה" או פרטית. השכרת מבנה עבור משרדי החברה או שטח אחסון ותפעול, כמו גם עסקאות נדל"ן עסקי אחרות, מאלצות את מבצעי העסקה לשים דגשים על נקודות מסוימות וחשובות ביותר, במטרה לוודא כי העסקה כדאית ומשתלמת עבור החברה המבצעת אותה. להלן כמה נקודות כאלו, שחשוב לכל חברה המבצעת עסקת נדל"ן לקחת לתשומת ליבה, כמו גם לבעלי נכסים אשר סוגרים עסקאות מול חברות עסקיות.
הגדרת אופי הנכס – כאשר מדובר בנכס אשר עתיד לשמש חברה עסקית, בין אם כשטח משרדי ובין אם בתור שטח אחסון או תפעול עבור פעילותה של אותה חברה, קיים צורך מהותי לבחון את הגדרת הנכס בטאבו וברישומי הרשויות. לא כל נכס נדל"ן יכול לשמש כשטח עסקי או תפעולי למשל, ומדובר באחת הבדיקות הראשוניות והבסיסיות ביותר שיש לבצע בטרם מתחילים בכלל במשא ומתן בנוגע לפרטי העסקה. עסקאות נדל"ן עסקי רבות כבר נחתמו ללא התייחסות ראויה ומספיקה לסוגיה זו, מה שמהווה כמובן פתח לצרות רבות בשלב מאוחר יותר, הן עבור החברה השוכרת והן עבור בעל הנכס המשכיר.
בדיקת התשתית בנכס – מומלץ מאוד לבחון מבעוד מועד את תשתיות הנכס, והאפשרות לשפץ, לשנות או להרחיב תשתיות אלו. לדוגמה – האם במבנה קיים אותו שוקלת החברה שלכם לשכור קיימת מערכת מיזוג האוויר גדולה וחזקה מספיק על מנת לספק מיזוג נאות מסביב לשעון עבור המבנה כולו? האם מערכת החשמל מתאימה לצרכי החברה והשימוש שהיא עתידה לעשות במבנה? לחברות עסקיות צרכים שונים מאשר לדיירים פרטיים ויש לבחון כי מערכת התשתית בנכס מותאמת עבור צרכים אלו.
מפרט טכני וסיכום פרטי השיפוץ – בהמשך לסעיף הקודם, יש לוודא כי שני הצדדים בעסקה מסכמים ביניהם בנוגע למפרט טכני מפורט של מה שקיים בנכס, ומה עתיד להתווסף/להשתנות. בדרך כלל עסקת נדל"ן בה שוכרת חברה עסקית נכס כלשהו מלווה בשיפוץ מקיף. יש לסכם את פרטי השיפוץ מבעוד מועד, כולל אחריות ניהול השיפוץ, מפרט השיפוץ וכד', וכמובן להכניס שיקולים אלו לסכומים הסופיים עליהם מסכמים.
סיכום תעריפי הארנונה – למרות שסעיף הארנונה נראה כדבר קבוע אשר נקבע על ידי גוף חיצוני לעסקה (העירייה), בפועל גם כאן יש מקום למשא ומתן, ולסיכום פרטי הארנונה מבעוד מועד. כאשר מדובר בחברות עסקיות גדולות אשר מקימות משרדים או מרכזי ייצור באזור מסוים, לעירייה יש אינטרס ברור לבוא לקראת אותה חברה ולעודד את פעילותה הצפויה באזור, מה שעשוי להיתרגם גם לכדי קביעת תעריפי ארנונה אטרקטיביים. יש לגשת למשא ומתן זה במהלך בירור פרטי עסקת הנדל"ן ובטרם חתימת החוזה, שכן הוצאה חודשית דוגמת הארנונה מהווה חלק בלתי נפרד משיקולי הכדאיות של שכירת נכס זה או אחר.
