סוגי משכנתאות

כמעט כל מי שעומד בפני קניית דירה, חייב לבצע בירור מעמיק בנושא של סוגי משכנתאות והתנאים לקבלת משכנתא. לרובינו אין את ההון העצמי הדרוש לרכישת דירה באופן עצמאי, ולכן יש לבקש מהבנק הלוואת משכנתא, למימון חלק מהדירה. תחום המשכנתאות הוא רחב, מגוון ואפילו מעניין, אך רוב האנשים לא ממש מבינים בו... ניתן להתייעץ עם אנשי מקצוע בתחום וניתן גם לקבל מידע חשוב בנושא באמצעות האינטרנט. בכתבה זו נפרט אודות התחומים המרכזיים בתחום המשכנתאות - סוגי משכנתאות, מה צריך לברר לפני שלוקחים משכנתא וכיצד ניתן בקלות לחשב את ההחזר החודשי.

המרכיבים המרכזיים של המשכנתא

ישנם סוגים רבים של משכנתאות, המשתנים בהתאם לפרמטרים המרכזיים המרכיבים כל משכנתא. חשוב לדעת כי המרכיבים החשובים ביותר של כל משכנתא הם: סוג הריבית של המשכנתא, בסיסי ההצמדה ומשך הפירעון. יש חשיבות גם לסכום אותו מבקשים להלוות מהבנק וכמובן גם ליכולת הכלכלית של הלווים, אך המרכיבים החשובים ביותר שיש לברר הם הריבית, ההצמדה, ומשך הפירעון. לגבי הריבית, ניתן לחלק בחלוקה גסה את סוגי הריביות לריבית משתנה ולריבית שלא משתנה (ריבית קבועה). ריבית קבועה כשמה כן היא. ריבית זו לא משתנה לאורך כל תקופת המשכנתא והיא למעשה נשארת קבועה (במידה והיא לא צמודה כמובן). ריבית משתנה לעומת זאת משתנה מדי תקופה מסויימת, בהתאם להסכם עם הבנק. ניתן בהחלט לקחת משכנתא עם ריבית קבועה ולא צמודה, ואז תדעו באופן מדוייק את ההחזר החודשי שלכם לאורך כל תקופת המשכנתא. ריבית משתנה לעומת זאת, תלויה במצב המשק, בבנק ישראל (שמחליט אם להעלות או להוריד את הריבית) ובגורמים נוספים. במסלול של ריבית משתנה רמת הוודאות היא כמובן נמוכה יותר. דוגמא לריבית משתנא פופולארית במיוחד היא ריבית הפריים. נתון חשוב נוסף הוא בסיס ההצמדה. ישנן משכנתאות שאינן צמודות לדבר (אך הן לרוב יקרות יותר) ובהן רמת הוודאות של ההחזר היא גבוהה יותר. אך רוב הלווים מקבלים הלוואת הצמודות לנתון מסויים, למשל - צמודות למדד, צמודות לריבית הפריים, צמודות לדולר (או למטבע חוץ אחר) וכו'. הפרמטר השלישי החשוב הוא משך ההחזר. אין דין הלוואה לשלושים שנים כדין הלוואה לחמש שנים. בעיקרון - ככל שההלוואה היא לתקופה ארוכה יותר, כך הריבית שיגבה הבנק תהיה גבוהה יותר (ונחזיר יותר לבנק). ישנם גם סוגים שונים של מסלולי פירעון, המשתנים מבנק לבנק (תשלום חודשי קבוע, תשלום חודשי יורד, פירעון שוטף ועוד).

אז כיצד מחליטים?

כל אחד צריך להחליט מהם הצרכים וההעדפות שלו. מומלץ מאוד להתייעץ עם בני המשפחה, עם אנשי מקצוע וגם עם פקידי הבנק. אם אתם אנשים שלא אוהבים סיכונים, המרכיב של הריבית הקבועה חייב להיות גדול יותר אצלכם. אם אתם אנשים שמוכנים לקחת סיכונים, ריבית משתנה תתאים לכם יותר. יש חשיבות כמובן גם לגובה הריבית במשק, למצב הכלכלי של המדינה ולכושר ההחזר שלכם. ההחלטות הן רבות ויש נושאים רבים שחשוב לברר עם עצמכם - האם להעדיף ריבית קבועה או משתנה (או שילוב), האם לקחת משכנתא לעשר שנים או ל- 25 שנים למשל (או לתקופות אחרות), האם לקחת משכנתא צמודה (ואם כן - אז למה הכי משתלם להצמיד את המשכנתא?) או משכנתא שאינה צמודה. כל אלה הן שאלות שיש לנתח אותן לעומק ולקבל החלטה מושכלת. מומלץ לקבוע את התמהיל של המשכנתא יחד עם פקידי הבנק או בעזרת יועץ משכנתאות מקצועי שאתם סומכים עליו.

כל שנותר לכם הוא ליצור קשר עם לפחות 2-3 בנקים, לקבל מהם הצעות מפורטות (וכך גם לערוך סקר שוק מעמיק ולהשוות בין ההצעות וגובה הריביות שמציעים הבנקים השונים), ואז - לשבת ולהחליט איזה סוג של משכנתא הכי מתאים לכם. תוכלו להיעזר לאורך כל התהליך במחשבוני המשכנתא הרבים שיש באינטרנט, על מנת לחשב מה יהיה גובה ההחזה החודשי שלכם בכל תמהיל וסוג משכנתא.