סקירת נדל''ן בירושלים 2013
כולנו שומעים רבות באמצעי התקשורת השונים אודות מצב שוק הנדל''ן בישראל, גובהם של מחירי הדיור והשאלה האם קיימת בישראל בועת נדל''ן. בשורות הבאות ננסה לשפוך מעט אור על סוגיות אלו דרך בחינה סטטיסטית של שוק הדיור בירושלים.
ירושלים, בירת ישראל, מונה נכון לסוף שנת 2012 815,308 תושבים - העיר הגדולה בישראל. ירושלים ממשיכה לצמוח כל שנה בקצב 1.4% בכמות האוכלוסין, וזאת למרות הגירה שלילית מהעיר בשיעור של 9.2% - שיעור גבוה במיוחד. כיצד ניתן להסביר זאת? מן הסתם קצב הלידות בירושלים עולה באופן משמעותי על קצב המיתות ואף מכסה על אובדן התושבים עקב ההגירה השלילית אל מחוץ לעיר. סביר להניח כי אוכלוסיות מסוימות המאופיינות בקצב ילודה גבוה מהממוצע הארצי והמיוצגות היטב בירושלים תורמות לנתון זה.
כיצד נתון זה משפיע על שוק הנדל"ן? בבניה חדשה סביר להניח שיזמים וקבלנים ייקחו בחשבון את אופי המשפחות שעתידות לרכוש את הנכסים הנבנים, מבחינת גודל הדירות וכמות החדרים. העובדה כי העיר ממשיכה לצמוח למרות ההגירה המשמעותית מעידה על כך כי מרבית הדירות המוצעות למכירה ע"י תושבים המהגרים מחוץ לעיר נרכשות ע"י תושבי העיר עצמה, או ע"י תושבי חוץ - כפי שנראה בהמשך.
המידע המעניין את רוב האוכלוסייה הינו כמובן מחירי הדירות של דירות למכירה בירושלים. בין השנים 2008 -2012 אנו עדים בירושלים לעליית מחירים ממוצעת בדירות חדשות ויד שנייה של 38% לאורך כל התקופה האמורה. נתון זה אינו מפתיע בהתחשב בשוק הנדל"ן בכלל הארץ, אך כדאי לשים לב שהעליות בירושלים מעט נמוכות מהממוצע הארצי לאותה תקופה - התייקרות של 41% במחירים בכלל ישראל. כלומר, השוק הירושלמי אינו מתאפיין בעליות חריגות ומתנהג באופן נורמטיבי ביחס לשאר המדינה - עובדה שבהחלט מתיישבת עם נתוני האוכלוסין שהוצגו קודם לכן, כאשר הגידול באוכלוסיה מתקזז עם ההגירה השלילית, ובמידה מסוימת נותן במה עיקרית דווקא לעסקאות בנכסים פחות יקרים.
לראיה, מחיר נכס ממוצע בירושלים בשנת 2012 היה 1,655,443 ש"ח, אך המחיר החציוני נמוך משמעותית (בכמעט 16%) - 1,430,000 ש"ח. נתון זה מעיד על כך שדירות היוקרה בירושלים, הנחשקות עבור תושבי חוץ ואוכלוסיות נוספות, מעלות באופן מלאכותי את ממוצע המחירים בעיר, בעוד בפועל נמכרות הרבה יותר דירות בטווח המחירים הנמוך יחסית מדי שנה. לכך ניתן להוסיף את העובדה כי רוכשים "ראשונים" הקונים נכס בפעם הראשונה (בעיקר זוגות צעירים) משלמים בירושלים בממוצע 1,318,627 ש"ח עבור ביתם, מחיר נמוך יותר מאשר קונים בסטאטוס דומה בערים רבות בישראל (למשל: נס ציונה, גבעת שמואל, מודיעין, כפר סבא, קריית אונו ועוד).
לסיכום, שוק הנדל"ן בירושלים משקף מספר נקודות: עליית ערך הנכסים בקצב הנמוך מהממוצע הארצי, מלאי רב יותר של דירות הנמכרות מתחת למחיר הממוצע העירוני, מחירי "כניסה" עבור זוגות צעירים אשר אינם בהכרח זולים, אך בהחלט מתחת לערים רבות בישראל, וכמובן שוק אטרקטיבי עבור תושבי חוץ.
כל הנתונים לצורך מאמר זה לקוחים מאתר משרד השיכון (www.moch.gov.il)
גיל לי-רן
סמנכ"ל שיווק
רי/מקס ישראל
