עדיין משתלם לקנות דירה בקבוצת רכישה?

כתבתם של שי פאוזנר ודותן לוי מהאתר כלכליסט

מארגני קבוצות הרכישה התעוררו הבוקר ליום לא פשוט. לצד העיסוק המרכזי שלהם, שיווק וארגון קבוצות רכישה, בימים ובשבועות הקרובים הם צפויים לעסוק לא מעט בהרגעת הרוחות. החל מאתמול הטלפונים במשרדים של קבוצות הרכישה לא מפסיקים לצלצל. על הקו נמצאים החברים־רוכשים בקבוצות הרכישה, שתוהים מה תהיה ההשפעה של שינוי החקיקה הצפוי בתחום המיסוי על קבוצות הרכישה. שלשום פורסמו מסקנותיה של ועדה מיוחדת שבחנה את תחום המיסוי של קבוצות הרכישה, והמליצה על שורת גזירות שאמורות להכביד את נטל המס על חברי הקבוצות.

 ענבל אור, בעלת חברת אור סיטי נדל"ן: "רווח יזמי של פרויקט רגיל הוא 25% לעומת רווח של 7% של מארגן קבוצות רכישה. ההפרש הזה לא יסגר, לכן עדיין כדאי לרכוש דירה בקבוצת רכישה. צילום: עמית שעל. 

רוכשי הדירות צפויים לשמוע ממארגני קבוצות הרכישה גרסה אחידה של ההערכה הבסיסית שלפיה אין בעצם מקום לדאגה וכי לא מדובר בשינוי מהותי אלא בעיגון בחוק של מהלכים שרשות המסים כבר עשתה מזמן. ב־48 השעות האחרונות נשמעו כל המארגנים כלהקה מתוזמנת. מאחר שכל הענף ידע על כוונת רשות המסים להשוות - ובמקרים מסוימים להרע את התנאים של הקבוצות מול אלה של רוכשי הדירות מקבלנים, רוחשת מתחת לפני השטח פעילות ערה שנועדה לחסום את השינוי.

משיחות עם כמה מגופי הלובינג המובילים בישראל אתמול עלה כי בשבועות האחרונים, עם היוודע הכוונה של רשות המסים להכריז רשמית על המהלך, מתקיימים מגעים לייצוג של כמה ממארגני קבוצות הרכישה הגדולים בשוק כדי לנסות ולחסום את שילוב הרעת תנאי המיסוי הללו בחוק ההסדרים שיוגש להצבעה בכנסת בקרוב לצד חוק התקציב הדו־שנתי של 2011–2012. איש לובינג בכיר סיפר אתמול ל"כלכליסט" שהיות שהניסיון של עו"ד יצחק חג'ג' וקבוצת מגדלים להקים ארגון ייצוגי של מארגני קבוצות רכישה נכשל, נראה כי הפתרון יהיה יוזמות פרטיות של מארגנים שונים, שישכרו לוביסטים שיחלו לפעול מול חברי הכנסת כדי למנוע או לפחות להמתיק את הגלולה המרה. בינתיים ייאלצו המארגנים לענות על השאלות הבאות. לחלקן תשובה שלא ממש תעשה להם טוב.

 האם מחירי הדירות בקבוצות רכישה יעלו?

התשובה לשאלה זו אינה חד־משמעית. לדברי עו"ד צבי שוב, המתמחה בנדל"ן: "באופן כללי התשובה היא כן. תהיה עליית מחירים שתלויה ישירות במחיר הדירה - לרוב מדובר בעלייה קלה. בדירות זולות יחסית יהיו מי שאפילו ירוויחו כי המס יהיה אחיד וייקבע מראש ללא התחשבות במחיר הדירה הסופי בשוק, אלא על פי הערכה בלבד. במקרים אלה יהיה עדיף לרוכש לשלם מס מראש על הדירה המוגמרת כפי שמציעה רשות המסים".

לדברי עו"ד דורון לוי, "לא צפויה השפעה על מחירי הדירות כי למעשה הוועדה מאשררת מצב קיים ולא משנה אותו. כפועל יוצא, ההחלטה החדשה לא תשפיע על פרויקטים חדשים של קבוצות רכישה ולא על פרויקטים קיימים".

מארגנת הקבוצות, ענבל אור, בעלת חברת אור סיטי נדל"ן, אומרת כי אין סיבה שהמחירים יעלו במידה משמעותית. "בסופו של דבר, הרווח היזמי של פרויקט רגיל הוא של כ־25% לעומת רווח ממוצע של כ־7% של מארגן קבוצות רכישה. ההפרש הזה לא ייסגר. לכן עדיין יהיה כדאי יותר לרכוש דירה במסגרת של קבוצת רכישה".

 האם תהייה השפעה על קבוצות רוכשים?

אין התייחסות בהמלצות החדשות לקבוצות רוכשים, שלמעשה נהנות רק מהנחות של היזם או הקבלן ולא מהטבות מס כלשהן. עו"ד שוב מעריך כי יכול בהחלט להיווצר מצב שבו יגדל מספר קבוצות הרוכשים שייוולדו בעקבות פירוק של קבוצות רכישה.

 צילום: יובל חן

 האם הסדרת נושא קבוצות הרכישה היתה הכרחית?

הסדרת התחום היתה הכרחית, שכן תחום המיסוי בשוק לא היה מעוגן בתקנות. כתוצאה מכך קבוצות רכישה רבות נתבעו על ידי רשויות המסים כאילו פעלו כקבלנים, והן נאלצו להוכיח בדיעבד כי פעלו כמארגני קבוצות רכישה כדי לא לשלם מיסוי עודף.

מתי ייכנסו התקנות החדשות של רשות המיסים לתוקפן?

תקנות שמצריכות שינוי חקיקה ייכנסו ככל הנראה כבר לחוק ההסדרים הקרוב בסוף דצמבר 2010.

האם ייתכן שקבוצות הרכישה ייעלמו משוק הנדל"ן?

עו"ד זיו שרון ממשרד זיו שרון ושות': "ההערכה היא שקבוצות הרכישה לא ייעלמו, אך ככל הנראה מספר הרוכשים דרכן יקטן. עדיין, כאשר רוכשים דירה דרך קבוצת רכישה קיים חיסכון של הרווח היזמי". לדבריו, "השינוי הוא שכעת יהיה על הרוכשים לחשב על פי מצבם (דירה ראשונה או לא, קרקע ממוכר פרטי או לא) את תוספת המיסוי ולהחליט מתי העסקה לא משתלמת ומתי הסיכון שבאי־קבלת ערבות חוק מכר מפסיק להשתלם".

עו"ד שרון מוסיף כי "כאשר רוכשים דירה מקבוצת רכישה, מחיר הדירה נתון לשינויים ולכן זו החלטה של הרוכש על בסיס ההיכרות עם השוק והמארגנים".

האם השינוי בתחום המס יפגע בקבוצות פעילות?

עו"ד מאיר פורת ממשרד זיו שרון ושות' עורכי דין מעריך שיש סיכוי לפגיעה בקבוצות פעילות: "הוועדה סבורה כי תיקון החקיקה הנובע מהמלצות אלו הוא 'תיקון מבהיר'. כלומר, רשות המסים אומרת לנו במפורש כי התחולה תהיה רטרואקטיבית, ולכן היא רשאית לפתוח תיקים ישנים של קבוצות רכישה לעניין מס הרכישה".

האם יש קבוצות רכישה שירוויחו מהצעת המיסוי?

כן. קבוצות שיקומו בפריפריה באזורים שבהם עלות הדירה מוערכת בפחות ממיליון שקל יקבלו פטור ממס רכישה. במצב הקיים כיום ישלמו אותן קבוצות מס רכישה על מרכיב הקרקע, כך שבפועל בשורה התחתונה הן ישלמו מס מופחת.

האם המארגנים מסתכנים בתשלום מס גבוה אם יילוו את הפרויקט עד לאכלוס?

לדברי עו"ד דורון לוי, שותף בכיר ומנהל מחלקת המסים במשרד עמית פולק מטלון: "המלצות רשות המסים יקבעו את המצב הקיים. רשויות המס הבינו שמארגן קבוצות הרכישה הוא לא הכתובת, ולכן ההמלצות לא ישנו דבר מבחינת החקיקה. למעמד קבוצות הרכישה לא יהיה באמת שינוי משמעותי. מארגני הקבוצות לא ייהפכו ליזמים, אלא יישארו בגדר מארגנים בלבד".

האם כמשקיע שרכש כמה דירות בקבוצת רכישה אני חשוף למיסוי כבד יותר?

עו"ד שמואל לכנר, שותף בנשיץ ברנדס: "קיים חשש שמשקיעים שרכשו כמה דירות בקבוצת רכישה "יסומנו" על ידי רשות המסים. אם הם יסווגו כך שעסקאות אלה הן מקור הכנסתם, הם ישלמו מס הכנסה ויוסר הפטור על מס הרכישה במקור, שאותו הם משלמים כיום. עם זאת, מדובר בהערכות בלבד".

 אני וארבעת אחיי רוצים לרכוש ולהקים בית בן חמש יח"ד. האם נשלם מס רכישה?

עו"ד זיו שרון: "לא תצטרכו לשלם מס רכישה. ההגדרה לקבוצת רכישה היא רק כאשר לפחות 10 רוכשים יתארגנו יחד לרכישת קרקע".

על מי תוטל התוספת של תשלום המע"מ?

תשלום המע"מ יוטל על כל אדם פרטי שמוכר קרקע לקבוצת רכישה. במקרים אלא תיחשב העסקה כ"אקראית" והוא ייחשב כ"עוסק" וייאלץ לדווח על כך לרשויות המס.

בעקבות ההצעה, האם עדיין נותרו שאלות פתוחות?

עו"ד דורון לוי: "הוועדה לא סיפקה הסברים לשאלות רבות שעשויות להתעורר בעקבות השינוי: לא ברור אם בני זוג נחשבים רוכש אחד או שני רוכשים. בדו"ח הוועדה נכתב כי כדאי לבטל את מדרגות מס הרכישה לציבור המשקיעים. כלומר, תשלום של מלוא מס הרכישה בשיעור של 5% למי שרכש דירה שאינה דירה יחידה.

אם תתקבל ההמלצה ישפיע הדבר לא רק על מי שרוכש דירה באמצעות קבוצות רכישה, אלא על כלל הציבור".

כתבתם של שי פאוזנר ודותן לוי מהאתר כלכליסט