קונים דירה להשקעה – קיימות הוצאות שוטפות נלוות

רכישת דירה למטרת השקעה היא חלומם הגדול ביותר של אנשים רבים, צעירים ומבוגרים כאחד, ומסיבה טובה – מדובר לרוב בהשקעות בטוחות יחסית, בעלות תשואות יציבות ואטרקטיביות אשר מעניקות למשקיעים הכנסה חודשית קבועה, כאשר בסיום תקופת החזרת ההלוואה הם נשארים ביד עם נכס ששווה לא מעט.

בעוד השקעות נדל"ן הן אכן מסלול אטרקטיבי ונבון ללכת בו (עבור מי שיכול לגייס את ההון הראשוני ואת ההלוואות הנחוצות על מנת להוציא את העסקה לפועל), אנשים רבים מחזיקים בתפיסה לא מדויקת לפיה מדובר בהשקעה המניבה מיד הכנסה פאסיבית, כלומר – הכנסה אשר אינה דורשת מהמשקיע לבצע שום פעולה נוספת, לאחר שביצע את ההשקעה עצמה.

בפועל, כפי שנראה מיד, תפיסה זו אינה מדויקת. דירה אותה רכשנו למטרת השקעה (כלומר – במטרה להשכיר אותה וכך להחזיר את ההשקעה) מגיעה עם עבודה נלווית שוטפת. אופי העבודה וכמות המאמץ והזמן שתצטרכו להשקיע באופן שוטף, משתנים מנכס לנכס.

אחריות בעל הנכס לדאוג לתקינותו וכשירותו באופן שוטף
עבור מי שמוציא לפועל השקעת נדל"ן, ורוכש נכס במטרה להשכירו למגורים, חשוב להבין כי קיימת תחזוקה שוטפת מסוימת אשר נמצאת באחריותו של בעל הנכס, על פי חוק.

לדוגמה, נניח ורכשנו דירה להשקעה ואנו משכירים אותה לשוכרים בתמורה לדמי שכירות חודשיים – בכל חוזה השכרה מפורט מצב הנכס בתחילת החוזה, כמו גם מכשירי חשמל ופריטי ריהוט שונים המגיעים עם הדירה, כחלק מהעסקה. כל הדברים הללו – מצב הדירה והפריטים המגיעים עמה, נמצאים תחת אחריותו של בעל הנכס. אם השכרתם את הדירה עם מקרר וכיריים עם גז במטבח, ואחד מאלו התקלקל, באחריותכם לתקנם או לדאוג להזמין בעל מקצוע אשר יתקן אותם, במימונכם.

גם במידה ואתם משכירים דירה ללא כל פריט ריהוט, התשתית הבסיסית של הדירה אמורה להיות במצב סביר לכל הפחות, וגם זה תחת אחריותכם. למשל, במידה ומתגלה נזילה בצנרת אשר גורמת לרטיבות פנימית באחד הקירות, תיאלצו להתמודד עם הבעיה ולתקנה, או במקרה הסביר יותר – לממן את שירותיו של בעל מקצוע אשר יתקן את התקלה.

תחזוקה שוטפת של הנכס כחלק מחישוב ההשקעה
מה שנאמר כאן לא אמור להבהיל אתכם, כמשקיעי נדל"ן פוטנציאליים. העובדה כי תחזוקת הדירה וההוצאות השוטפות הנלוות מוטלות עליכם כבעלי הנכס אינה אמורה להבהיל אתכם ולגרום לכם לסגת מההשקעה. תחת זאת, כדאי להיות מודעים לאחריות זו, על מנת שתוכלו להכניס לחישוב העסקה גם את ההוצאות הנלוות הללו.

בפועל, מדובר לרוב בהוצאות נמוכות יחסית, לפחות בהשוואה לגודל העסקה הכולל, המגיע לרוב לשש או שבע ספרות לפחות. עליכם לקחת בחשבון כי הדירה בה אתם משקיעים נושאת בצידה הוצאה שנתית בת כמה אלפי שקלים, על תחזוקה שוטפת ומקרים בלתי צפויים.

רק אם לוקחים את הפרמטרים הללו בחשבון, ניתן לבצע חישוב מושכל אשר יהיה קרוב עד כמה שניתן למציאות בכל הנוגע לתשואה הצפויה מהנכס, ממנה יש לנכות כמובן את ההוצאות השוטפות.