קניית דירה עם ממ''ד: השקעה טובה או היסטריה חולפת?

עובדה ידועה היא, כי כאשר פורצת מלחמה נוצרות הזדמנויות טובות להשקעה. זאת, בשל התנודות המהירות שיוצרת המלחמה בשינוי הרגלי האנשים המושפעים מהלחימה (בין השאר בשינוי הרגלי הצריכה והמגורים שלהם).

בלחימה הנוכחית עלה לדיון הציבורי נושא הממ"דים בערי הארץ. זאת, בשל הביטחון שמספק חדר זה על פני שאר החדרים בבניין ובשל הזמן הקצר בו יש להתגונן מרגע האזעקה ועד רגע נפילת הרקטות. דיון זה, העלה ספקולציות רבות סביב הביקושים לדירות בהן מותקן ממ"ד ומוכרי דירות רבים אף החלו להעלות את מחיר דירותיהם בשל הממ"ד המותקן בהן. בכתבה זו ננסה לבחון האם ההשקעה בדירה עם ממ"ד היא אכן כדאית?

עם נסקור את "סבב הלחימה" הקודם בדרום נראה, כי הירי המאסיבי האחרון על העיר שדרות הביא עימו הזדמנויות רבות למשקיעי הנדל"ן שידעו לרכוש דירות במחירי מציאה בעיר הסטודנטיאלית ומוכת ההפגזות. עם זאת, חלון ההזדמנויות שנוצר בשדרות בשנת 2008 היה קצר ביותר. אם נסתכל על גרף מחירי הדיור בעיר בשנה זו, נגלה כי מחירי הדירות אמנם ירדו בכ-30%, אך כעבור שנה ושלושה חודשים חזרו למחירם הקודם מלפני ההפגזות.

מצב דומה נמצא בניתוח מחירי הדירות בעיר קרית שמונה, בתקופה שלפני ואחרי מלחמת לבנון השניה. מחירי הדירות בעיר זו ספגו ירידה של 30% ומעלה בערכם, אך חזרו לערכם שלפני הלחימה כעבור שנה ושלושה חודשים.

אם התנהגות הרוכשים תהייה זהה גם כיום (ואין סיבה שהתנהגות הרוכשים תשתנה) נוכל להסיק את המסקנה הבאה. הביקוש לדירות עם ממ"דים אולי יימשך זמן מה ומחירם יעלה, אך ביקוש זה יירד בהדרגה ומחירי דירות אלו ישובו לערכם מלפני תחילת מבצע "עמוד ענן" (בעוד כשנה ושלושה חודשים).

הסייג אליו נצטרך להתייחס בניתוח זה הוא, לחימה בהיקף דומה בזמן הקרוב. לחימה חוזרת בזמן הקרוב, תגביר ככל הנראה את הביקוש לדירות עם ממ"דים ומחירם יעלה למשך זמן רב יותר. וכעת נשאלת שאלת מיליון הדולר: האם סבב הלחימה יחזור בזמן הקרוב?

הכותב הוא ישראל הס – מארגן קבוצות רכישה ורוכשים בירושלים – בעלים של "קבוצת הרוכשים הירושלמית"