רק רעידת אדמה תפתור את מצוקת הנדל''ן

מדוע בבניין בת"א בן 50 מתגוררות רק 4 משפחות במקום להרסו ולבנות 50 דירות  הכוללות גם דירות ברות השגה הקטנות מ 4 חדרים?

מאז החלה מחאת האוהלים נזרקו שלל הצעות לפתרון מצוקת הדיור, אך נראה כי הפתרון האפקטיבי ביותר כמעט ולא נשמע והוא "התחדשות עירונית". הסיכוי להוריד את מחירי הדירות והשכירויות הנו אך ורק על ידי הגדלת ההיצע. מאחר ולא נותרו עתודות קרקע פנויות לבניה – נותר רק לבנות על הגגות או להרוס את הבניינים הישנים ולבנות במקומם מגדלים חדשים עם מאות אלפי יח"ד במחירים סבירים כאשר מתוכם יש להקצות כשליש לטובת דיור בר השגה לזוגות צעירים ומשפחות חסרות דיור. 

אם כן, מדוע המגדלים לא מתרוממים?

בפרויקטים של "פינוי בינוי" בהם הורסים בניינים ישנים ובונים במקומם חדשים ותמ"א 38 המאפשרת הוספת דירות בתמורה לחיזוק הבניין כנגד רעידת אדמה. מעורבים 3 גורמים עיקריים: היזמים, הדיירים והרשויות. למרות שלכאורה כולם מרוויחים – עדיין כל אחד מצידו מעכב את התהליך:

תחילה היזמים – בתחום זה פועלים בעיקר הקבלנים הבינוניים והקטנים ואיתם גם מאכרים וקבלני החתמות המספסרים בחתימות הדיירים ופוגעים בדיירים ובמקצועיות התהליך. המיתוס כי היזם מרוויח מליוני שקלים מזמן התמוטט. למעשה, רק מעט מאוד בניינים אכן כדאיים ורווחיים במונחי עלות, זמן ותועלת וכמליון בניינים המשוועים לחיזוק בעיקר באזורי הסיכון– יאלצו לחכות עד להגדלת זכויות משמעותית או ניוד זכויותיהם לאזורי ביקוש יחד עם הקלות מס.

הדיירים – מאז שנת 2005 שתמ"א 38 קיבלה תוקף ועד היום עברו הדיירים כברת דרך ארוכה וכיום אפילו קשישות סיעודיות יודעות לנהל מו"מ מול יזמי הנדל"ן. באחרונה, חלה עליה חיובית במודעות לנושא בעיקר בעקבות רעידות האדמה הקטלנית ביפאן ואסון הכרמל. הדיירים החלו להבין שהמשמעות כפי שהתכוון אליה המחוקק היא בעיקר בטיחותית ורק אח"כ נדל"נית. ובכל זאת, עדיין קיימות תופעות של קנאת שכנים, רצון למקסם את הרווח האישי ושלל קומבינות ותחמנות. אולם, המחאה יצרה ציפייה כי מחירי הנדל"ן ירדו ובכך בעצם גם משמשת כזרז לשיתוף הפעולה מצד הדיירים שהפנימו שאם הבניין יהפוך ללא כדאי – הוא לא יחוזק וישודרג כלל.  

הרשויות  – עדיין לוקות בחוסר ידע ועודף בירוקרטיות בתהליך. יש לחייב בצווי הריסה בניינים ישנים מסוכנים חסרי ממ"דים, ללוותם מקצועית תוך הצבת אולטימטום לתקופת זמן קצובה לסיום המכרז ובחירת קבלן המבצע. יש לתגבר את אגפי ההנסה והקצאת משרדים יעודיים לנושא. יש להתיר הגדלת זכויות הבניה במאות אחוזים תוך היערכות מתאימה עם פתרונות תחבורתיים לרבות רכבת קלה ושדרוג התשתיות המוניציפליות.

התחדשות עירונית תשפר את איכות חיי הדיירים, עושה שימוש יעיל יותר במשאבי הקרקע, ממגנת מפני טילים ורעידות אדמה ותקדם את הצדק החברתי!