שוב מציגים תוכניות לפינוי שדה דב. האם הפעם זה יצליח ?

ביום שני האחרון, שר התחבורה ישראל כץ ושר השיכון אריאל אטיאס, נפגשו בלשכתו של הראשון כדי לדון בפינוי שדה דב, שדה התעופה המצוי במה שקרוי "הצפון החדש של תל אביב" ונחשב לאחד מאזורי הנדל"ן היקרים והנשחקים ביותר בארץ. מלבד שני השרים, השתתפו במפגש גם נציגים בכירים ממנהל מקרקעי ישראל, רשות שדות התעופה ומשרד הביטחון. 

שדה דב משמש זה עשרות שנים כבסיס של טיסות קלות של חיל האוויר וכשער היציאה של מרכז הארץ לדרומה. אם תוכניות השרים יצאו לפועל, יתפנה שטח שעליו שר השיכון מתכוון לבנות כ- 12,000 יחידות דיור. 

בעבר משרד הביטחון התנגד להעברת השדה, אך כיום הוא כבר לא מביע התנגדות ובהודעה מטעם דובר המשרד נאמר כי לא רק שאין למשרד התנגדות, אלה שבמשך שנים הוא מפנה חלקים ממחנה שדה דב ומוכר את הקרקע ליזמים. בתום המפגש  הסכימו כולם שיש לפנות את השדה והוחלט להקים וועדה אשר תגיש המלצות לפינוי. על הוועדה למסור את מסקנותיה תוך 10 שבועות, על מנת שיהיה ניתן להגיש אותה לאישור הממשלה כבר במאי. 

כפי שהדברים מתגלגלים, נראה שבעתיד הקרוב מאוד כל אלו שעתידים לטוס לאילת או ראש פינה, יאלצו קודם לנסוע לנתב"ג, עובדה שתהווה בעיה לאלו שהתרגלו להגיע לשדה דב תוך עשר דקות עד רבע שעה ומשם להגיע לאילת תוך פחות משעה.

אך כל מי שחושש שהנסיעה לאילת ולראש פינה תתארך בעוד כשעה יכול להירגע וכל מי שתכנן לרכוש איזה פנטהאוז מדליק עם נוף לים יכול להמשיך לחכות. בארבעים השנים האחרונות, מאז סוף מלחמת ששת הימים, מדברים על פינוי שדה דב וכל שנה מוצעת תכנית חדשה לפנות את השדה, וכל שנה היא נידחת.

האם שנת 2010 תהיה שונה?

שר התחבורה ישראל כץ חושב שהפעם נפסקו הדיבורים ומתחילים המעשים. בשיחה עם נדל"ן קום אמר: " אני מאמין שנצליח להגשים את התכנית כי אני נחוש לבצע אותה, בין השאר כי יש לי את התמיכה המלאה של ראש הממשלה. פינוי שדה דב הוא חלק מתכנית תחבורתית רחבת היקף, שבהקשר לתחבורה אווירית כוללת לא רק את פינוי שדה דב והעברתו לאתר אחר, אלה גם  את שדרוג השדה בחיפה, פינוי השדה בהרצלייה, הזזת שדה התעופה באילת ובניית שדה תעופה בינלאומי נוסף, 100 קילומטר צפונית או דרומית לנתב"ג".

ישראל כץ לא היה מוכן להתייחס לפן הנדל"ני של התוכנית, אך אריאל אטיאס, שר השיכון, מדבר כבר שבועות רבים על הוספת 12,000 יחידות דיור במרכז הארץ, במקום שדה התעופה הוותיק של תל אביב.

אך האם תכנית זו ריאלית? ואם כן, האם היא תביא לירידת מחירים?

על פי תוכניות התב"ע, החלק הנדל"ני שבהן אינו ישים, לפחות לא עלפי אישורי הבניה הקיימים. באזור שיתפנה יש כ- 1,300 דונמים. במידה ותבנה שם שכונת מגורים, יהיה צורך להקצות בין 35% ל- 45% ממנו לשטחים ציבוריים, כבישים ורחובות, פארקים, בנייני ציבור ועוד, מה שמותיר שטח של בין  715 ל- 845 נטו לבניה בלבד.

עלפי התב"ע הקיימת, באזור זה ניתן לבנות 6 דירות לדונם. פירוש הדבר, בין 4,300 ל- 5,100 יחידות דיור. זה לא מעט דירות חדשות, אך זה רחוק מאוד מ- 12,000 יחידות דיור ששר השיכון מעוניין לבנות שם. זה נכון שניתן לשנות את התב"ע, אך זה יארך זמן רב.

התכנית תארך הרבה זמן גם בלי שינוי התב"ע הפרובלמאטית. השטח שבו מדובר שייך למדינה ולמאות בעלי קרקע, שמספרם גדל ככל שהבעלים הנוכחיים מתים והקרקע מתחלקת בין היורשים. ברגע שיוחלט להפוך את  שדה דב לקרקע לבניה תפתח תיבת פנדורה משפטית, שתעשיר מאות עורכי דין ותימשך שנים רבות.

גם ההערכה לירידות מחירים דרמטיות אינה מחזיקה מים. סביר להניח שהצפת השוק באלפי יחידות דיור תשפיע על המחירים, אך מאחר והבניה תעשה בהדרגה, גם הדירות יגיעו לשוק בהדרגה והשפעתן על מחירי הנדל"ן תהיה בהתאם.